---
title: "בדיקות לפני קניית דירה יד שנייה באשקלון: מה בודקים ובאיזה סדר?"
description: "קונים דירה יד שנייה באשקלון כדי לגור בה? זה הסדר שאני ממליץ עליו: נסח טאבו, תיק הבניין בעירייה ומצב הדירה, ואת האישור העקרוני מהבנק מבקשים כשהחתימה קרובה."
canonical: "https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%99%D7%93-%D7%A9%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94-%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/"
last-updated: "2026-10-07"
---

# בדיקות לפני קניית דירה יד שנייה באשקלון: מה בודקים ובאיזה סדר?

> קונים דירה יד שנייה באשקלון כדי לגור בה? זה הסדר שאני ממליץ עליו: נסח טאבו, תיק הבניין בעירייה ומצב הדירה, ואת האישור העקרוני מהבנק מבקשים כשהחתימה קרובה.

קונים

מאת מיכאל מסטר · 7 באוקטובר 2026

![בדיקות לפני קניית דירה יד שנייה באשקלון: מה בודקים ובאיזה סדר?](https://33lahkzcftk1h8j0.public.blob.vercel-storage.com/uploads/1791370741733-%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%99%D7%93-%D7%A9%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94-%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F-IRiX8wsRWdhOGhGz0kA6Pukig3W7YT.webp)

הפוסט הזה מיועד למי שקונה דירה יד שנייה באשקלון כדי לגור בה. אני עובר בו על הבדיקות שעושים לפני החתימה ומיד אחריה, לפי הסדר: נסח טאבו, תיק הבניין בעירייה, מצב הדירה והבניין, המשכנתא, ובסוף מס הרכישה והערת האזהרה. מי שקונה להשקעה בודק גם למי ישכיר ומה תהיה התשואה, ועל זה כתבתי בפוסט על [קניית דירה להשקעה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%94-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%94-%D7%91%D7%95%D7%93%D7%A7%D7%99%D7%9D/).

## מה בודקים בנסח טאבו לפני קניית דירה יד שנייה?

באתר "מקרקעין ברשת" של משרד המשפטים כל אחד יכול להזמין נסח בתשלום, והוא מגיע למייל תוך דקות. רואים בו את הבעלים הרשומים, ואם יש על הדירה משכנתא, עיקול, צו של בית משפט או הגבלה. ברוב המקרים, לקנייה מתאים נסח רגיל מלא. נסח מרוכז נותן רק מידע כללי על כל בעלי הדירות בבית המשותף.

דירה שרשומה במינהל או בחברה משכנת ולא בטאבו לא תופיע בנסח על שם המוכר. את הזכויות בה בודקים באישור זכויות מהגוף שבו היא רשומה.

כדי להזמין נסח צריך את מספרי הגוש והחלקה. הם מופיעים בחשבון הארנונה ובחוזה של הדירה, ואפשר למצוא אותם לפי כתובת באתר המרכז למיפוי ישראל. בבית משותף צריך גם את מספר תת החלקה, והוא לא בהכרח זהה למספר הדירה בבניין. מי שמקליד את המספר שעל הדלת עלול לקבל נסח של דירה אחרת. ועוד דבר: נסח נכון רק ליום שבו הופק, ולכן סמוך לחתימה מוציאים נסח חדש.

## איך מוצאים את היתרי הבנייה של דירה יד שנייה באשקלון?

תיק הבניין נמצא באתר המידע ההנדסי של עיריית אשקלון, ואפשר לחפש אותו לפי כתובת, גוש וחלקה, מספר תיק בניין או מספר בקשה.

בתיק עצמו רואים את הבקשות להיתר: מתי הוגשה כל בקשה, מי הגיש אותה, אם ניתן היתר ובאיזה תאריך. ייתכן שבארכיב המסמכים תמצאו רק את ההודעה "לא נמצאו מסמכים לתיק בניין זה". את תוכנית ההיתר אפשר להזמין מארכיב ההנדסה של העירייה, אבל העירייה לא כותבת מי רשאי לקבל את המסמכים, ולכן כדאי לבקש מהמוכר או מעורך הדין שיזמינו אותם.

בשלב הבא משווים את התוכנית למה שבנוי בפועל. מה נחשב חריגת בנייה, ואיך היא יכולה להשפיע על המשכנתא, הסברתי מהצד של המוכר, כשכתבתי על [בדיקות לפני מכירת דירה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/).

## מצב הדירה והבניין: מה חשוב לדעת לפני שקונים דירה יד שנייה?

ליקוי שידעתם עליו כשחתמתם, לא תוכלו לטעון עליו אחר כך: כך קובע סעיף 12 לחוק המכר, שחל גם על קניית דירה. לכן ליקוי שמצאתם עדיף לסגור לפני החתימה, במחיר או בנוסח החוזה, ועל הנוסח מתייעצים עם עורך הדין.

אני ממליץ לקונים על שמאות טרום רכישה, שבה שמאי בודק את שווי הדירה ואת מצבה לפני שמתחייבים. למה היא משתלמת למרות העלות, פירטתי [בפוסט על שמאות טרום רכישה](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9C%D7%9E%D7%94-%D7%94%D7%9E%D7%9C%D7%A6%D7%AA%D7%99-%D7%A2%D7%9C-%D7%A9%D7%9E%D7%90%D7%95%D7%AA-%D7%98%D7%A8%D7%95%D7%9D-%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%94-%D7%91%D7%A1%D7%A8%D7%98%D7%95%D7%9F-%D7%94/).

בדירה יד שנייה בבניין חדש, כמו הדירה שהייתה אצלי בשיווק ברחוב מעלות אשר בברנע, יש עוד שאלה: אחריות הקבלן. האחריות צמודה לדירה עצמה, ולכן היא עוברת אוטומטית גם למי שקונה אותה יד שנייה, לכל הזמן שנותר ממנה. תקופת הבדק נספרת ממסירת החזקה בדירה ונמשכת בין שנה לשבע שנים, לפי סוג הליקוי, ולנזילות בצנרת היא ארבע שנים. אחריה מגיעות עוד שלוש שנות אחריות. הקבלן לא אחראי לליקוי שנגרם משיפוץ של הדיירים. כדאי לברר מתי הדירה נמסרה לבעלים הראשונים, ומה כבר דווח לקבלן.

ומה מהבניין שייך לדירה? לפי חוק המקרקעין, הגגות, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים הם רכוש משותף של כל בעלי הדירות, ולאף בעל דירה אין בהם שטח שהוא רק שלו. בתקנון של הבית המשותף אפשר להצמיד חלק מהרכוש המשותף, למשל את הגג, לדירה אחת, אבל מקלט, מעלית וחדר מדרגות אי אפשר להצמיד. בין הדירות שאני משווק יש לא מעט בקומה האחרונה, ובקומה כזאת הגג שייך לדירה רק אם הוצמד אליה בתקנון.

## מתי מבקשים אישור עקרוני למשכנתא על דירה יד שנייה?

כמה משכנתא תוכלו לקבל כדאי לברר כבר בתחילת הדרך, אבל את האישור העקרוני עצמו כדאי לבקש כשהחתימה קרובה. זו הצעת המחיר של הבנק למשכנתא, ואפשר לבקש אותה באינטרנט. לפי בנק ישראל, הבנק חייב למסור אותה תוך 5 עד 7 ימי עסקים, והיא תקפה 24 ימים מיום הפקתה. בזמן הזה הבנק מחויב לתנאים שהציע, אם הנתונים שמסרתם אומתו. ואם בנק ישראל ישנה בינתיים את הריבית, ריבית הפריים תשתנה איתה, והמרווח שאושר לכם יישאר כמו שהוא.

הבנק נדרש להגביל את שיעור המימון: ברכישת דירה יחידה הוא לא יעלה על 75% משווי הדירה, וברכישת דירה חליפית התקרה היא 70%. הבנק מחשב את השווי לפי מחיר הדירה או לפי הערכת השמאי, כפי שהוא קובע, וגם כשהשמאי מעריך יותר מהמחיר, המימון מחושב לפי המחיר. כשהשמאי מעריך פחות, המשכנתא המרבית יכולה לקטון, וההפרש יוצא מההון העצמי. בגלל זה אני ממליץ על שמאות לפני החתימה.

## חוזה לקניית דירה יד שנייה: מה קורה מיום החתימה?

יום הרכישה לעניין מס רכישה הוא היום שבו חתמתם על החוזה, גם אם הבעלות עוברת על שמכם מאוחר יותר. תוך 60 יום מהחתימה צריך לשלם את המס, ורשות המסים נותנת את האישור לרישום הדירה על שמכם בטאבו רק אחרי שהמס שולם במלואו.

תושבי ישראל שקונים דירה יחידה לא משלמים מס רכישה על החלק הראשון של המחיר, ואת הסכום המדויק מחשבים בסימולטור של רשות המסים. דירה נחשבת יחידה גם כשיש לכם שליש או פחות מדירה אחרת, או חצי או פחות מדירה שקיבלתם בירושה. משפרי דיור משלמים לפי השיעורים של דירה יחידה אם הם מוכרים את הדירה הקיימת בתוך התקופה שקבע החוק, ועליהם להצהיר על כך כבר ברכישה. כשכתבתי את הפוסט, המחיר של 18 מתוך 22 הדירות ששיווקתי אז לא עבר את תקרת הפטור לדירה יחידה.

לרישום בטאבו צריך גם אישור מהעירייה שחובות בעל הנכס לעירייה שולמו, לפי סעיף 324 לפקודת העיריות. עיריית אשקלון ממליצה לברר לפני כל עסקה אם חל על הנכס היטל השבחה, וכותבת שהיא לא נוהגת להודיע עליו לבעלי נכסים, ולכן כדאי שהמוכר או עורך הדין שלו יבדקו את זה במחלקת נכסים לפני החתימה.

אחרי החתימה אפשר לרשום לטובתכם הערת אזהרה במרשם המקרקעין. לפי חוק המקרקעין, מרגע שנרשמה אי אפשר לרשום עסקה שסותרת אותה, כמו העברה של אותה דירה לקונה אחר, אלא בהסכמתכם או בצו של בית משפט. הרישום נעשה באתר של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, ושם אפשר גם לבדוק שההערה אכן נרשמה.

![מיכאל מסטר](https://www.apartmentsashkelon.co.il/images/brand/michael-avatar.webp)

מיכאל מסטר, רימקס לכולם אשקלון

יש לכם שאלה על הנושא? אשמח לענות אישית, בלי התחייבות.

[052-878-2777](tel:+972528782777)

## קשור לנושא

- [דירות למכירה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/)
- [עוד מדריכים וטיפים בנדל״ן](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/)

## עוד כתבות שיעניינו אתכם

- [כמה זמן לוקח למכור דירה באשקלון?](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9B%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%9E%D7%9F-%D7%9C%D7%95%D7%A7%D7%97-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%95%D7%A8-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/): לקריאה

- [בדיקות לפני מכירת דירה באשקלון: מה בודקים לפני שמפרסמים?](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/): לקריאה

---

Source: https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%99%D7%93-%D7%A9%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94-%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/