---
title: "בית פרטי באשקלון: מה בודקים לפני שקונים?"
description: "מחפשים בית פרטי באשקלון? אלה הבדיקות שאני ממליץ עליהן לפני שחותמים על בית צמוד קרקע או דו-משפחתי: רישום המגרש, זכויות הבנייה, ההיתרים למה שכבר בנוי והמיגון."
canonical: "https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%99%D7%AA-%D7%A4%D7%A8%D7%98%D7%99-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%94-%D7%91%D7%95%D7%93%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A9%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D/"
last-updated: "2026-10-18"
---

# בית פרטי באשקלון: מה בודקים לפני שקונים?

> מחפשים בית פרטי באשקלון? אלה הבדיקות שאני ממליץ עליהן לפני שחותמים על בית צמוד קרקע או דו-משפחתי: רישום המגרש, זכויות הבנייה, ההיתרים למה שכבר בנוי והמיגון.

קונים

מאת מיכאל מסטר · 18 באוקטובר 2026

![בית פרטי באשקלון: מה בודקים לפני שקונים?](https://33lahkzcftk1h8j0.public.blob.vercel-storage.com/uploads/1792303355270-%D7%91%D7%99%D7%AA-%D7%A4%D7%A8%D7%98%D7%99-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%94-%D7%91%D7%95%D7%93%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A9%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D-g2P20urQx6hANhqMlPEETQZPdgiErS.webp)

מי שעובר מדירה לבית פרטי באשקלון, בית צמוד קרקע או דו-משפחתי, קונה גם את הקרקע שהבית עומד עליה. לכן יש כאן בדיקות שבדירה בבניין כמעט לא עולות: איך המגרש רשום ועם מי הוא משותף, כמה עוד מותר לבנות עליו, אילו חלקים מהבית נבנו בהיתר, ואיפה מתמגנים.

כשכתבתי את הפוסט שיווקתי שני בתים דו-משפחתיים. בבית ברחוב זרעית בנווה דקלים, על מגרש של 238 מ"ר, יש אופציה לבנייה נוספת עד 180 מ"ר. אין בו ממ"ד, ויש מיגונית בחצר. בבית באפרידר יש ממ"ד ויחידת דיור בחצר. פרטים כאלה הם חלק מהעסקה בבית פרטי, ולכל אחד מהם יש מקום אחר שבו בודקים אותו.

## איך רשום בית פרטי בטאבו, ומה זה משנה בדו-משפחתי?

את נסח הטאבו מזמינים כמו בכל קנייה, באתר "מקרקעין ברשת" של משרד המשפטים. בדו-משפחתי מסתכלים בו גם על השאלה איך רשום המגרש. יש בתים כאלה שנרשמו בפנקס הבתים המשותפים, כמו בניין דירות. במקרה כזה, לפי חוק המקרקעין, כל בית הוא דירה נפרדת, והקרקע היא רכוש משותף של שני הבעלים, חוץ מחלקים שהוצמדו לבית מסוים בתקנון. לכן בבית כזה בודקים בתקנון איזה חלק מהחצר צמוד לבית שאתם קונים. ויש מגרשים שרשומים כחלקה אחת של שני בעלים, מה שמכונה מושע.

במושע, לפי סעיף 27 לחוק המקרקעין, הבעלות של כל שותף "מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם". בפועל, מי משתמש באיזה חלק של הבית והחצר נקבע בהסכם בין השותפים, שנקרא הסכם שיתוף. סעיף 29 מאפשר לרשום הסכם שיתוף בטאבו, ומרגע שנרשם הוא מחייב גם את מי שנעשה שותף אחר כך. כשאין הסכם, או שההסכם לא מתייחס לבנייה, חל סעיף 30(ג): "דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים", ותוספת בנייה היא בדרך כלל דבר כזה. לכן לפני שקונים דו-משפחתי במושע מבקשים לראות את הסכם השיתוף ובודקים שהוא רשום.

## כמה עוד מותר לבנות בבית פרטי באשקלון?

את זכויות הבנייה קובעת התוכנית שחלה על המגרש. בבית עם אופציה לבנייה נוספת, כמו זה שבנווה דקלים, כדאי לעבור על התוכנית עם אדריכל או מהנדס לפני שמתחייבים, ולבדוק איפה אפשר להוסיף ומה התוספת צריכה לכלול.

היתר לתוספת בנייה תלוי גם במיגון. סעיף 14(ג) לחוק ההתגוננות האזרחית קובע שלא יינתן היתר להקמת תוספת לבית, אלא אם תוכנית הבנייה כוללת מקלט לבית או לתוספת, או הגדלה של המקלט הקיים, או שניתן פטור מהחובה הזאת. מי שקונה בית בלי ממ"ד ומתכנן להרחיב אותו כדאי להכניס את הממ"ד לתכנון ולתקציב כבר מההתחלה.

ומי שחושב על יחידת דיור נוספת להשכרה? סעיף 147ב לחוק התכנון והבנייה קבע מסלול הקלה להוספת יחידת דיור לבית צמוד קרקע, אבל לפי סעיף קטן (יד) שלו הוא חל על בקשות שהוגשו לפני 1 ביוני 2025, אלא אם נקבע בצו מועד מאוחר יותר. אם יחידה להשכרה היא חלק מהסיבה לקנות את הבית, בדקו עם אדריכל לפני החתימה מה מותר לבנות במגרש.

## איך בודקים היתרים ומצב של בית פרטי?

בבית פרטי קל יותר להוסיף ולהרחיב לאורך השנים, למשל לסגור מרפסת או להוסיף חדר. כל תוספת כזאת אמורה להופיע בתיק הבניין בעירייה, ומשווים את מה שכתוב בו למה שבנוי בפועל. איך מוצאים את תיק הבניין באתר המידע ההנדסי של עיריית אשקלון הסברתי כשכתבתי על [בדיקות לפני קניית דירה יד שנייה](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%99%D7%93-%D7%A9%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94-%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/).

מה שנבנה בלי היתר נשאר חלק מהבית גם אחרי שהוא עובר על שמכם. מה נחשב חריגת בנייה, ואיך היא יכולה להשפיע על המשכנתא, פירטתי מהצד של המוכר בפוסט על [בדיקות לפני מכירת דירה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/).

את מצב הבית עצמו, השלד, הרטיבות והתשתיות, בודק מהנדס לפני הקנייה. בבית פרטי הבדיקה כוללת גם את הגג, את החצר ואת מה שנבנה בה. מה עוד נכנס לבדיקה כזאת כתבתי בפוסט על [בדיקת דירה ומתי כדאי לבצע אותה](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9E%D7%94-%D7%94%D7%99%D7%90-%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%95%D7%9E%D7%AA%D7%99-%D7%9B%D7%93%D7%90%D7%99-%D7%9C%D7%91%D7%A6%D7%A2-%D7%90%D7%95%D7%AA%D7%94/).

## ממ"ד בבית פרטי: מה כדאי לדעת לפני שקונים?

בבית שיש בו ממ"ד בודקים שהוא מופיע בהיתר, כמו כל חדר אחר. בבית בלי ממ"ד אפשר לבנות ממ"ד, אבל זו בנייה לכל דבר וצריך עליה היתר. ויש גם חיסכון: לפי סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, לא משלמים היטל השבחה על בניית ממ"ד בשטח שלא עולה על השטח שנקבע לפי חוק ההתגוננות האזרחית.

אם הבית שמצאתם בלי ממ"ד, כדאי לברר עם אדריכל עוד לפני החתימה אם יש מקום לבנות אותו ואיפה, ולקבל הערכה של העלות.

## אז מה בודקים קודם כשקונים בית פרטי?

קודם כול את הרישום: נסח טאבו, ובדו-משפחתי במושע גם הסכם שיתוף רשום. אחר כך את מה שבנוי מול תיק הבניין, ואת מה שעוד מותר לבנות מול התוכנית. ואם אין בבית ממ"ד, מבררים אם אפשר להוסיף אותו וכמה זה יעלה. עם התשובות האלה תדעו על מה אתם משלמים. את הבתים הפרטיים שאני משווק עכשיו אפשר לראות בעמוד [הדירות למכירה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/).

![מיכאל מסטר](https://www.apartmentsashkelon.co.il/images/brand/michael-avatar.webp)

מיכאל מסטר, רימקס לכולם אשקלון

יש לכם שאלה על הנושא? אשמח לענות אישית, בלי התחייבות.

[052-878-2777](tel:+972528782777)

## קשור לנושא

- [דירות למכירה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/)
- [עוד מדריכים וטיפים בנדל״ן](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/)

## עוד כתבות שיעניינו אתכם

- [יש לכם דירה להשכרה באשקלון? לי יש מאגר של שוכרים איכותיים](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%99%D7%A9-%D7%9C%D7%9B%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%94%D7%A9%D7%9B%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F-%D7%9C%D7%99-%D7%99%D7%A9-%D7%9E%D7%90%D7%92%D7%A8-%D7%A9%D7%9C-%D7%A9%D7%95%D7%9B%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%90%D7%99%D7%9B%D7%95%D7%AA%D7%99%D7%99%D7%9D/): לקריאה

- [דירה חדשה באשקלון: לקנות מקבלן או יד שנייה בבניין חדש?](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%97%D7%93%D7%A9%D7%94-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%90%D7%95-%D7%99%D7%93-%D7%A9%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94/): לקריאה

---

Source: https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%99%D7%AA-%D7%A4%D7%A8%D7%98%D7%99-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%94-%D7%91%D7%95%D7%93%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A9%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D/