---
title: "דמי תיווך במכירת דירה: מתי משלמים אותם ועל מה חותמים?"
description: "מוכרים דירה דרך מתווך? דמי התיווך מגיעים לו רק אם יש לו רישיון, אם חתמתם אצלו על הזמנה בכתב ואם בזכותו נחתם הסכם מחייב עם הקונים. כך תבדקו את ההזמנה ואת מסמך הבלעדיות לפני שאתם חותמים עליהם."
canonical: "https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%93%D7%9E%D7%99-%D7%AA%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9A-%D7%91%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94/"
last-updated: "2026-11-11"
---

# דמי תיווך במכירת דירה: מתי משלמים אותם ועל מה חותמים?

> מוכרים דירה דרך מתווך? דמי התיווך מגיעים לו רק אם יש לו רישיון, אם חתמתם אצלו על הזמנה בכתב ואם בזכותו נחתם הסכם מחייב עם הקונים. כך תבדקו את ההזמנה ואת מסמך הבלעדיות לפני שאתם חותמים עליהם.

מוכרים

מאת מיכאל מסטר · 11 בנובמבר 2026

![דמי תיווך במכירת דירה: מתי משלמים אותם ועל מה חותמים?](https://33lahkzcftk1h8j0.public.blob.vercel-storage.com/uploads/1794387966666-%D7%93%D7%9E%D7%99-%D7%AA%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9A-%D7%91%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-mb1UPzmLsXKyw8yQiqufgPumeH4EAq.webp)

מוכרים דירה דרך מתווך? לפני שהוא מתחיל לשווק אותה, הוא יבקש מכם לחתום על הזמנת תיווך. החתימה הזו עוד לא מחייבת אתכם לשלם: דמי התיווך מגיעים לו רק כשתחתמו עם קונים על הסכם למכירת הדירה.

את גובה דמי התיווך אתם קובעים איתו כבר בהזמנה. לכן קראו אותה היטב לפני שאתם חותמים עליה. אם תסכימו גם לבלעדיות, תחתמו על מסמך נפרד לתקופה מוגבלת.

## מתי מגיעים דמי תיווך במכירת דירה?

חוק המתווכים במקרקעין קובע שלושה תנאים לדמי תיווך. כולם צריכים להתקיים יחד:

- למתווך היה רישיון בזמן שטיפל בדירה שלכם.
- חתמתם אצלו על הזמנת תיווך בכתב.
- הוא היה הגורם היעיל לעסקה, כלומר בזכותו חתמתם עם הקונים על הסכם מחייב למכירת הדירה.

בקשו לראות את הרישיון של המתווך: הוא חייב להציג לכם רישיון בתוקף. מתווך שהיה רק אחד הגורמים בדרך לעסקה ייתכן שלא יהיה זכאי לדמי תיווך.

אם אתם עובדים עם כמה מתווכים בלי בלעדיות, ייתכן שיותר מאחד מהם יהיה זכאי לדמי תיווך. זה יכול לקרות כשכמה מתווכים פעלו יחד והביאו לעסקה, אם כל אחד מהם החתים אתכם על הזמנה.

עוד מתלבטים אם [למכור את הדירה לבד או עם מתווך](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%95%D7%A8-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%91%D7%93-%D7%90%D7%95-%D7%A2%D7%9D-%D7%9E%D7%AA%D7%95%D7%95%D7%9A/)? פירטתי את השיקולים בפוסט נפרד.

## מה חייב להיות כתוב בהזמנת תיווך למכירת דירה?

התקנות של החוק קובעות חמישה פרטים שההזמנה חייבת לכלול לפחות:

- השמות, הכתובות ומספרי הזיהוי שלכם ושל המתווך;
- סוג העסקה, למשל מכירה;
- תיאור הנכס;
- המחיר שאתם מבקשים על הדירה, בקירוב;
- דמי התיווך, כסכום או כאחוז ממחיר העסקה, עם ציון אם הם כוללים מע"מ.

קראו בעיון את הסעיף של דמי התיווך. את הגובה שלהם אתם קובעים במשא ומתן עם המתווך, לפני שאתם חותמים על ההזמנה.

## מה ההבדל בין הזמנת תיווך לבלעדיות במכירת דירה?

כל מתווך שעובד בשבילכם צריך הזמנת תיווך חתומה כדי לקבל דמי תיווך, גם בלי בלעדיות. בבלעדיות אתם מוסרים את המכירה למתווך אחד בלבד, לתקופה מוגבלת. את הבלעדיות אתם מאשרים בחתימה על מסמך נפרד.

במכירת דירה הבלעדיות מוגבלת לשישה חודשים לכל היותר מיום ההזמנה. אם לא נקבעה בה תקופה, היא מסתיימת 30 ימים אחרי שחתמתם על ההזמנה. במהלך התקופה המתווך חייב לבצע פעולות שיווק. אם הוא לא ביצע אותן עד תום שליש מהתקופה, הבלעדיות מסתיימת כבר אז: בבלעדיות של שישה חודשים, אחרי חודשיים.

אלה פעולות השיווק שהתקנות מונות. המתווך חייב לבצע לפחות שתיים מהן, אלא אם סיכמתם איתו על פעולה אחרת:

- שלט על הנכס;
- פרסום ללקוחות במאגר שלו או באתר נדל"ן;
- מודעה בעיתון;
- הזמנת קונים ומתווכים לביקור בנכס;
- הזמנה של חמישה מתווכים אחרים לפחות שפועלים ביישוב לשתף פעולה במכירה.

את הפעולות המתווך מפרט בטופס נפרד מההזמנה. שמרו אותו: לפיו תוכלו לבדוק אם הוא ביצע אותן.

אצלי התקופה ופעולות השיווק מוגדרות מראש. אם בסוף התקופה אין התקדמות, אתם חופשיים להמשיך הלאה. דירה שאני משווק מגיעה גם לקונים שעובדים עם הקולגות שלי במשרד.

לבלעדיות יש משמעות גם לדמי התיווך. כשהמתווך ביצע את פעולות השיווק, החוק מניח שהוא היה הגורם היעיל לעסקה שנחתמה בתקופת הבלעדיות, גם אם הקונים הגיעו אליכם בדרך אחרת. כדי לסתור את ההנחה הזו, תצטרכו להוכיח שהוא לא היה הגורם היעיל לעסקה. למה אני חושב שבלעדיות עובדת לטובתכם כמוכרים, כתבתי [בפוסט על בלעדיות בשיווק דירה](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%9C%D7%A2%D7%93%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%A9%D7%99%D7%95%D7%95%D7%A7-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%98%D7%95%D7%91%D7%AA-%D7%94%D7%9E%D7%95%D7%9B%D7%A8/).

## אילו חובות יש למתווך כלפיכם במכירת הדירה?

המתווך חייב לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת ולמסור לכם כל מידע מהותי שיש לו על הנכס. בפועל הוא חייב להעביר לכם תוך זמן סביר כל הצעה שהוא מקבל מקונים ולפעול לפי ההוראות שלכם.

אם הוא נותן שירות גם לקונים, הוא חייב להודיע לכם על כך מראש ובכתב. במקרה כזה הוא גם חייב לתעד בכתב את כל ההצעות שעוברות דרכו. אם יש לו עניין אישי בנכס או בעסקה, הוא חייב לגלות לכם את זה ולקבל את ההסכמה שלכם בכתב.

את החוזה עצמו כותבים עורכי הדין: מתווך לא עורך מסמכים משפטיים לעסקה. מתווך שעושה זאת לא יהיה זכאי לדמי תיווך.

## אפשר לנכות דמי תיווך ממס שבח?

כן, עד תקרה. חוק מיסוי מקרקעין מתיר לכם לנכות את דמי התיווך ששילמתם על המכירה, עד 2% מהתמורה שקיבלתם. הניכוי מקטין את השבח, כלומר את הרווח שעליו מחושב המס. ניכוי גבוה יותר אפשרי רק אם תשכנעו את רשות המסים ששילמתם יותר בגלל נסיבות מיוחדות של העסקה.

תוכלו לנכות גם את דמי התיווך ששילמתם כשקניתם את הדירה, עד 2% מהמחיר ששילמתם אז. במכירה שפטורה ממס שבח הניכוי לא משנה את החשבון. מתי המכירה פטורה, פירטתי [בפוסט על פטור ממס שבח](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9E%D7%A1-%D7%A9%D7%91%D7%97-%D7%91%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9E%D7%AA%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%99%D7%9D-%D7%A4%D7%98%D7%95%D7%A8/).

## מה בודקים לפני שחותמים על הזמנת תיווך?

בדקו שלמתווך יש רישיון בתוקף ושבהזמנה כתובים דמי התיווך ואם הם כוללים מע"מ. אם אתם חותמים גם על בלעדיות, בדקו שהמסמך קובע תקופה ומפרט את פעולות השיווק. כך תדעו מראש כמה תשלמו ובאילו תנאים.

מוכרים דירה באשקלון? [כתבו לי](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%A6%D7%95%D7%A8-%D7%A7%D7%A9%D7%A8/) ונעבור יחד על הזמנת התיווך לפני שאתם חותמים עליה.

![מיכאל מסטר](https://www.apartmentsashkelon.co.il/images/brand/michael-avatar.webp)

מיכאל מסטר, רימקס לכולם אשקלון

יש לכם שאלה על הנושא? אשמח לענות אישית, בלי התחייבות.

[052-878-2777](tel:+972528782777)

## קשור לנושא

- [דירות למכירה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/)
- [עוד מדריכים וטיפים בנדל״ן](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/)

## עוד כתבות שיעניינו אתכם

- [היטל השבחה במכירת דירה: מי משלם אותו ומתי יש פטור?](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%94%D7%99%D7%98%D7%9C-%D7%94%D7%A9%D7%91%D7%97%D7%94-%D7%91%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94/): לקריאה

- [מכירת דירה שקיבלתם בירושה: מה עושים לפני שמוכרים אותה?](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%A9%D7%94%D7%AA%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%94-%D7%91%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%A9%D7%94/): לקריאה

---

Source: https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%93%D7%9E%D7%99-%D7%AA%D7%99%D7%95%D7%95%D7%9A-%D7%91%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94/