---
title: "היטל השבחה במכירת דירה: מי משלם אותו ומתי יש פטור?"
description: "מוכרים דירה? היטל השבחה הוא לרוב מחצית מעליית השווי בגלל תוכנית או הקלה, ותשלמו אותו בדרך כלל במכירה. אם גרתם בדירה ארבע שנים, תוכלו לקבל פטור."
canonical: "https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%94%D7%99%D7%98%D7%9C-%D7%94%D7%A9%D7%91%D7%97%D7%94-%D7%91%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94/"
last-updated: "2026-11-08"
---

# היטל השבחה במכירת דירה: מי משלם אותו ומתי יש פטור?

> מוכרים דירה? היטל השבחה הוא לרוב מחצית מעליית השווי בגלל תוכנית או הקלה, ותשלמו אותו בדרך כלל במכירה. אם גרתם בדירה ארבע שנים, תוכלו לקבל פטור.

מוכרים

מאת מיכאל מסטר · 8 בנובמבר 2026

![היטל השבחה במכירת דירה: מי משלם אותו ומתי יש פטור?](https://33lahkzcftk1h8j0.public.blob.vercel-storage.com/uploads/1794121328261-%D7%94%D7%99%D7%98%D7%9C-%D7%94%D7%A9%D7%91%D7%97%D7%94-%D7%91%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-0ZsLetDpbQ9H4pgaKNRCGAySOybe5J.webp)

אם חל על הדירה שלכם היטל השבחה, עדיף לגלות את זה לפני שאתם מבקשים את האישורים לטאבו. את ההיטל משלמים לרשות המקומית, בנפרד [ממס שבח](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9E%D7%A1-%D7%A9%D7%91%D7%97-%D7%91%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9E%D7%AA%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%99%D7%9D-%D7%A4%D7%98%D7%95%D7%A8/) שמשלמים לרשות המסים. גם ההיטל יורד מהסכום שיישאר לכם ביד.

לכן כשאני מקבל דירה לשיווק, אני ממליץ לכם לברר את ההיטל עוד לפני שהדירה עולה למכירה. אם יש שומה, אתם יודעים מראש כמה ממחיר המכירה ילך להיטל.

## מהו היטל השבחה ומי משלם אותו?

היטל השבחה הוא תשלום על עליית ערך של נכס בגלל החלטה תכנונית. לפי סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, השבחה היא "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". למשל, תוכנית שמוסיפה זכויות בנייה לבניין או הקלה שמאפשרת להוסיף לו מרפסות מעלות את שווי הדירות שבו.

לפי סעיף 3, "שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה", כלומר חצי מעליית השווי ולא חצי ממחיר הדירה. בתוכניות של תמ"א 38 ושל פינוי ובינוי יש כללים מיוחדים: בדרך כלל השיעור נמוך יותר או שיש פטור. את עליית השווי קובע שמאי מקרקעין בשומה של הוועדה המקומית, לפי המועד שבו אושרה התוכנית, גם אם תשלמו את ההיטל שנים אחר כך. הסכום מתעדכן לפי המדד מאותו מועד ועד התשלום.

את ההיטל משלם בעל הדירה, ובקרקע שמוחכרת לדורות משלם החוכר. כשאתם מוכרים את הדירה, את ההיטל על תוכניות שאושרו עד יום המכירה משלמים אתם. החוזה יכול להעביר את העלות לקונה. את הסעיף הזה כדאי לקרוא עם עורך הדין.

כשלדירה יש כמה בעלים, כל אחד משלם "באופן יחסי לחלקו", לפי סעיף 11(א). כך גם יורשים שמוכרים יחד, כי כולם בעלים משותפים בדירה, כמו שפירטתי [בפוסט על מכירת דירה שקיבלתם בירושה](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%A9%D7%94%D7%AA%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%94-%D7%91%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%A9%D7%94/). בבית משותף, אם תוכנית מאפשרת להוסיף לדירה אחת חדר על הגג או הרחבה על חשבון הרכוש המשותף, את ההיטל על התוספת משלמים רק בעלי אותה דירה.

## מתי משלמים היטל השבחה במכירת דירה?

את ההיטל תשלמו לכל המאוחר כשיש מה שהחוק מכנה "מימוש זכויות", לפי סעיף 7(א). מכירה היא מימוש, וכך גם קבלת היתר בנייה שמנצל את הזכויות החדשות. מהגדרת מימוש זכויות בסעיף 1 יוצאות בין השאר "העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו", כמו מתנה להורה, לילד או לאח.

בפועל, ההיטל מגיע עם האישורים לטאבו. לפי סעיף 10(א), פעולה שהיא מימוש זכויות לא תירשם בפנקסי המקרקעין "אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה" של הוועדה המקומית, שמעידה שההיטל שולם או שניתנה ערובה לתשלומו. בלי התעודה הזאת הדירה לא עוברת על שם הקונה.

## מתי יש פטור מהיטל השבחה במכירת דירה?

לפי סעיף 19(ג)(2), אם אתם או קרוב שלכם גרים בדירה ארבע שנים לפחות, המכירה לא נחשבת מימוש זכויות ולא תשלמו עליה היטל. את ארבע השנים סופרים מגמר הבנייה ועד המכירה. הפטור חל רק על דירה שבניתם או הרחבתם למגוריכם, "או שניתן להרחיבה לפי תכנית".

סעיף 19(ג)(1) מגביל את הפטור לשטח כולל של 140 מ"ר אחרי הבנייה או ההרחבה. על כל בנייה מעבר לזה תשלמו היטל, באופן יחסי לגודל התוספת. אם הדירה שלכם גדולה יותר, בדקו את החישוב עם שמאי או עורך דין לפני שאתם מפרסמים את הדירה למכירה.

יש בסעיף 19 עוד פטורים, למשל על בניית ממ"ד עד השטח שנקבע לפי חוק ההתגוננות האזרחית, כמו שכתבתי [בפוסט על בית פרטי באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%99%D7%AA-%D7%A4%D7%A8%D7%98%D7%99-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%94-%D7%91%D7%95%D7%93%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A9%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D/). את שני הפטורים האלה, על ממ"ד ועל דירה עד 140 מ"ר, תצטרכו לבקש. את הבקשה תגישו לוועדה המקומית, בדרך כלל בתוך 45 יום מהיום שבו קיבלתם את השומה.

## מה עושים כשלא מסכימים עם שומת היטל ההשבחה?

אם אתם חושבים שאתם בכלל לא חייבים בהיטל, הגישו ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 יום מהיום שבו קיבלתם את השומה. אם אתם מסכימים שאתם חייבים אבל חושבים שהסכום גבוה מדי, בקשו מיושב ראש מועצת שמאי המקרקעין למנות שמאי מכריע. גם את הבקשה הזאת תגישו בתוך 45 יום מקבלת השומה. את שכר השמאי המכריע תשלמו אתם והוועדה המקומית בחלקים שווים, אלא אם השמאי מחליט שצד אחד ישלם את כולו.

כשההיטל בשומה לא עולה על 90,000 שקל, סעיף 14(ב1) מאפשר לכם גם לבקש מהוועדה המקומית לבחון את הסכום מחדש. את הבקשה תגישו באותם 45 יום, עם שומה של שמאי מקרקעין. ערר לא מעכב את המכירה אם שילמתם את ההיטל. אם החיוב יופחת, מה ששילמתם מעבר למגיע יוחזר לכם.

## איך בודקים היטל השבחה לפני שמפרסמים דירה למכירה?

את ההיטל כדאי לברר באותו שלב שבו [אני בודק איך הנכס רשום](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9C%D7%90-%D7%9E%D7%95%D7%A6%D7%99%D7%90-%D7%A0%D7%9B%D7%A1-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A9%D7%91%D7%93%D7%A7%D7%AA%D7%99-%D7%A9%D7%99%D7%A9-%D7%9C%D7%95-%D7%A8/), עוד לפני שהוא יוצא לשוק. שאלו את הוועדה המקומית, בעצמכם או דרך עורך הדין, אם אושרו תוכניות או הקלות שחלות על הבניין והעלו את שווי הדירה. שאלו גם אם נשלחה עליהן שומה. אם הוועדה דחתה את עריכת השומה עד למימוש, סעיף 4(4)(א) מאפשר לכם כבעלים לדרוש שתיערך. הוועדה צריכה לערוך אותה בתוך 90 יום מקבלת הדרישה.

לפני שאתם מפרסמים את הדירה למכירה, בדקו אם חל על הדירה היטל השבחה, אם יש לכם פטור ומה הסכום. כך תדעו מראש כמה יישאר לכם מהמכירה ותיכנסו למשא ומתן עם מספרים אמיתיים, כמו שכתבתי [בפוסט על בדיקות לפני מכירת דירה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/).

![מיכאל מסטר](https://www.apartmentsashkelon.co.il/images/brand/michael-avatar.webp)

מיכאל מסטר, רימקס לכולם אשקלון

יש לכם שאלה על הנושא? אשמח לענות אישית, בלי התחייבות.

[052-878-2777](tel:+972528782777)

## קשור לנושא

- [דירות למכירה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/)
- [עוד מדריכים וטיפים בנדל״ן](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/)

## עוד כתבות שיעניינו אתכם

- [מכירת דירה שקיבלתם בירושה: מה עושים לפני שמוכרים אותה?](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%A9%D7%94%D7%AA%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%94-%D7%91%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%A9%D7%94/): לקריאה

- [הערת אזהרה בקניית דירה: על מה היא מגינה ומתי רושמים אותה?](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%AA-%D7%90%D7%96%D7%94%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94/): לקריאה

---

Source: https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%94%D7%99%D7%98%D7%9C-%D7%94%D7%A9%D7%91%D7%97%D7%94-%D7%91%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94/