---
title: "מוכרים דירה וקונים דירה חלופית: מה עושים קודם?"
description: "מוכרים דירה באשקלון וקונים אחרת? לכל אחת מהדרכים יש יתרונות, והחוק נותן לכם זמן: מי שקונה דירה יד שנייה קודם ומוכר את הקודמת בתוך 24 חודשים משלם מס רכישה כמו על דירה יחידה."
canonical: "https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9E%D7%95%D7%9B%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%95%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%97%D7%9C%D7%95%D7%A4%D7%99%D7%AA-%D7%9E%D7%94-%D7%A7%D7%95%D7%93%D7%9D/"
last-updated: "2026-10-21"
---

# מוכרים דירה וקונים דירה חלופית: מה עושים קודם?

> מוכרים דירה באשקלון וקונים אחרת? לכל אחת מהדרכים יש יתרונות, והחוק נותן לכם זמן: מי שקונה דירה יד שנייה קודם ומוכר את הקודמת בתוך 24 חודשים משלם מס רכישה כמו על דירה יחידה.

מוכרים

מאת מיכאל מסטר · 21 באוקטובר 2026

![מוכרים דירה וקונים דירה חלופית: מה עושים קודם?](https://33lahkzcftk1h8j0.public.blob.vercel-storage.com/uploads/1792562570562-%D7%9E%D7%95%D7%9B%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%95%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%97%D7%9C%D7%95%D7%A4%D7%99%D7%AA-%D7%9E%D7%94-%D7%A7%D7%95%D7%93%D7%9D-bRAtSs0zZKDSXlEbkuiHDNTnwcAtTV.webp)

מי שמוכר דירה באשקלון כדי לעבור לדירה אחרת מגיע מהר לשאלה מה עושים קודם: למכור ואז לחפש, או לקנות ואז למכור. מה שמכריע הוא תוך כמה זמן הדירה שלכם צפויה להימכר, וכמה גמישות יש לכם בתקציב ובמועד המעבר.

ברוב המקרים באשקלון, דירה שמתומחרת נכון ומשווקת כמו שצריך נמכרת בתוך שלושה עד שישה חודשים, כמו שכתבתי בפוסט על [כמה זמן לוקח למכור דירה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9B%D7%9E%D7%94-%D7%96%D7%9E%D7%9F-%D7%9C%D7%95%D7%A7%D7%97-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%95%D7%A8-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/). אם קונים קודם, החוק נותן 24 חודשים למכור את הדירה הקודמת, ובדרך כלל זה מספיק. הבעיה מתחילה כשהדירה מתומחרת גבוה מדי ונשארת בשוק.

## מה קורה במס רכישה כשקונים דירה חלופית לפני שמוכרים?

בעל דירה שקונה עוד אחת משלם בדרך כלל מס רכישה גבוה יותר, לפי השיעורים לדירה נוספת. סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע חריג למשפרי דיור: תושב ישראל שקנה דירה, ו"ב־24 החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה", משלם לפי השיעורים של דירה יחידה. אם הדירה הקודמת לא נמכרה בתוך התקופה הזאת, מס הרכישה על הדירה החדשה מחושב לפי השיעורים לדירה נוספת.

בדירה מקבלן הספירה שונה. התקופה היא "12 החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן", ואם המסירה התעכבה מסיבות שאינן בשליטת הקונה, 12 החודשים נספרים מהיום שבו הדירה נמסרה בפועל. מבחינת מס רכישה, אם הדירה החדשה תימסר רק בעוד שנתיים, אפשר להמשיך לגור בדירה הקיימת עד שתקבלו מפתח, ולמכור אותה בתוך 12 החודשים שאחרי המסירה. מה עוד חשוב לבדוק כשקונים מקבלן, פירטתי כשכתבתי על [דירה חדשה באשקלון מקבלן או יד שנייה](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%97%D7%93%D7%A9%D7%94-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%90%D7%95-%D7%99%D7%93-%D7%A9%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94/).

## האם מוכרים את הדירה הקודמת בפטור ממס שבח אחרי שקונים דירה חלופית?

הפטור הרגיל ממס שבח, לפי סעיף 49ב(2) לאותו חוק, ניתן כשהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל, הוא בעליה לפחות 18 חודשים, והוא לא מכר בפטור כזה דירה אחרת ב-18 החודשים שלפני כן. בתקופה שבין הקנייה למכירה יש לכם שתי דירות, אבל סעיף 49ג קובע שהדירה הנמכרת עדיין נחשבת יחידה אם הדירה הנוספת "נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב־24 החודשים שקדמו למכירה".

כלומר, גם כדי למכור את הדירה הקודמת בפטור ממס שבח יש לכם 24 חודשים מקניית הדירה החדשה. בסעיף 49ג אין הוראה מיוחדת לקנייה מקבלן, ולכן אם אתם מתכננים למכור רק אחרי המסירה, בדקו עם עורך הדין איך נספרים אצלכם 24 החודשים. לפטור יש גם תנאים נוספים, וכדאי לעבור עליהם איתו לפני שחותמים על הקנייה, ולא אחרי.

## למכור את הדירה קודם ולקנות אחר כך: מתי זה מתאים?

כשמוכרים קודם, הקנייה שבאה אחר כך פשוטה יותר מבחינת החוק. ביום שבו תחתמו על הדירה החדשה היא תהיה דירתכם היחידה, ולכן מס הרכישה יחושב לפי השיעורים של דירה יחידה בלי שום תנאי של זמן (סעיף 9(ג1ג)(2)(א)). גם הבנק יתייחס לקנייה כאל רכישת דירה יחידה, עם תקרת מימון של 75% משווי הדירה.

המחיר של הסדר הזה הוא בלוח הזמנים. את מועד המסירה לקונה קובעים בחוזה המכירה, ואפשר לבקש ממנו מועד רחוק יותר, למשל כמה חודשים אחרי החתימה, כדי שיהיה לכם זמן לחפש. אם עד אז לא תמצאו דירה, תצטרכו לשכור לתקופת הביניים ולהכניס את השכירות לתקציב.

## לקנות דירה חלופית קודם ולמכור אחר כך: מתי זה מתאים?

כשקונים קודם, עוברים פעם אחת, מהדירה הישנה ישר לחדשה, בלי שכירות באמצע. מבחינת הבנק זו רכישה של דירה חלופית, ותקרת המשכנתא בה היא 70% משווי הדירה, לעומת 75% בדירה יחידה, כפי שפירטתי בפוסט על [בדיקות לפני קניית דירה יד שנייה](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%99%D7%93-%D7%A9%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94-%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/). בדירה של 1,600,000 שקל, למשל, ההון העצמי הנדרש עולה מ-400 אלף שקל ל-480 אלף לפחות, וחלק מהסכום הזה אמור להגיע ממכירת הדירה הקיימת, שעוד לא נמכרה.

לכן הסדר הזה דורש הערכה מציאותית של המחיר שתקבלו על הדירה הקיימת. את ההערכה עושים לפי עסקאות שנסגרו באזור ולא לפי מחירים מבוקשים, כמו שהסברתי בפוסט [כמה שווה הדירה שלי באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9B%D7%9E%D7%94-%D7%A9%D7%95%D7%95%D7%94-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%A9%D7%9C%D7%99-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/).

## אז למכור קודם או לקנות דירה חלופית קודם?

לקנות קודם מתאים כשהדירה שלכם מתומחרת נכון, בשכונה שבה דירות נמכרות בקצב טוב, והתקציב לא נשען על מחיר שעוד לא קיבלתם. כשהכסף מהמכירה הוא חלק גדול מהתשלום על הדירה החדשה, או כשאין לכם ביטחון במחיר שתקבלו, עדיף למכור קודם ולסכם בחוזה מועד מסירה שמשאיר זמן לחפש.

![מיכאל מסטר](https://www.apartmentsashkelon.co.il/images/brand/michael-avatar.webp)

מיכאל מסטר, רימקס לכולם אשקלון

יש לכם שאלה על הנושא? אשמח לענות אישית, בלי התחייבות.

[052-878-2777](tel:+972528782777)

## קשור לנושא

- [דירות למכירה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/)
- [עוד מדריכים וטיפים בנדל״ן](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/)

## עוד כתבות שיעניינו אתכם

- [בית פרטי באשקלון: מה בודקים לפני שקונים?](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%99%D7%AA-%D7%A4%D7%A8%D7%98%D7%99-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%94-%D7%91%D7%95%D7%93%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A9%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D/): לקריאה

- [יש לכם דירה להשכרה באשקלון? לי יש מאגר של שוכרים איכותיים](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%99%D7%A9-%D7%9C%D7%9B%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9C%D7%94%D7%A9%D7%9B%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F-%D7%9C%D7%99-%D7%99%D7%A9-%D7%9E%D7%90%D7%92%D7%A8-%D7%A9%D7%9C-%D7%A9%D7%95%D7%9B%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%90%D7%99%D7%9B%D7%95%D7%AA%D7%99%D7%99%D7%9D/): לקריאה

---

Source: https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9E%D7%95%D7%9B%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%95%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%97%D7%9C%D7%95%D7%A4%D7%99%D7%AA-%D7%9E%D7%94-%D7%A7%D7%95%D7%93%D7%9D/