---
title: "מס שבח במכירת דירה: מתי מקבלים פטור?"
description: "מוכרים את הדירה שלכם? בדירה יחידה אפשר לקבל פטור ממס שבח, אם עומדים בתנאים שבחוק ומבקשים אותו בהצהרה לרשות המסים בתוך 30 יום מהמכירה."
canonical: "https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9E%D7%A1-%D7%A9%D7%91%D7%97-%D7%91%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9E%D7%AA%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%99%D7%9D-%D7%A4%D7%98%D7%95%D7%A8/"
last-updated: "2026-10-28"
---

# מס שבח במכירת דירה: מתי מקבלים פטור?

> מוכרים את הדירה שלכם? בדירה יחידה אפשר לקבל פטור ממס שבח, אם עומדים בתנאים שבחוק ומבקשים אותו בהצהרה לרשות המסים בתוך 30 יום מהמכירה.

מוכרים

מאת מיכאל מסטר · 28 באוקטובר 2026

![מס שבח במכירת דירה: מתי מקבלים פטור?](https://33lahkzcftk1h8j0.public.blob.vercel-storage.com/uploads/1793173224879-%D7%9E%D7%A1-%D7%A9%D7%91%D7%97-%D7%91%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9E%D7%AA%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%99%D7%9D-%D7%A4%D7%98%D7%95%D7%A8-bJ7Uldh2o3LeGZfMUd8arEodZQHql9.webp)

מחליטים למכור דירה? אתם בטח רוצים לדעת כמה כסף יישאר לכם ביד, ומס שבח הוא חלק מהתשובה. לכן כדאי לברר את שאלת המס עוד לפני שאתם מפרסמים את הדירה למכירה, יחד עם שאר [הבדיקות לפני מכירת דירה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/).

אם אתם מוכרים דירה יחידה, החוק פוטר את כל השבח ממס, כל עוד המחיר לא עולה על תקרה שנקבעה בחוק. כדי לקבל את הפטור תצטרכו לעמוד בכמה תנאים ולבקש אותו בתוך 30 יום מהמכירה.

## מה התנאים לפטור ממס שבח על דירה יחידה?

סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) נותן פטור כשהדירה הנמכרת היא "דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור" (גם דירה ביהודה ושומרון נספרת), והמוכר הוא "בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים". עוד תנאי: לא מכרתם בפטור כזה דירה אחרת ב-18 החודשים שלפני המכירה. אם קניתם את הדירה על הנייר, את 18 חודשי הבעלות סופרים מסיום הבנייה, כלומר מהיום שבו הדירה נעשתה דירת מגורים.

הדירה עצמה צריכה להיות "דירת מגורים מזכה". לפי סעיף 49(א), זו דירה ששימשה בעיקרה למגורים בארבע השנים שלפני המכירה, או בארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח. ההגדרה לא דורשת שתגורו בדירה בעצמכם, ולכן גם דירה שהשכרתם למגורים יכולה לעמוד בתנאי. ותקופה שבה הדירה עמדה ריקה, למשל בין שוכרים, נחשבת לפי החוק לתקופת מגורים.

## האם יש תקרה לפטור ממס שבח?

יש. לפי סעיף 49א(א1), כששווי המכירה עולה על 5,008,000 שקל, הפטור חל רק על החלק שעד התקרה. על החלק שמעליה תשלמו מס כמו על מכירה נפרדת, ומחיר הקנייה וההוצאות מתחלקים בין שני החלקים באותו יחס. התקרה מתעדכנת לפי המדד בתחילת כל שנת מס, אבל בשנים 2025 עד 2027 היא נשארת 5,008,000 שקל. בדירה שנמכרת ב-6,000,000 שקל, למשל, הפטור חל על 5,008,000 שקל מהתמורה, ועל השאר מחשבים מס שבח כמו במכירה רגילה. אם המחיר של הדירה שלכם נמוך מהתקרה, היא לא תשנה לכם את החשבון. את מחירי הדירות והבתים שאני משווק אפשר לראות בעמוד [הדירות למכירה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/).

## מה קורה למס שבח כשיש לכם עוד דירה?

אם יש לכם דירה נוספת, הדירה שאתם מוכרים כבר לא יחידה, חוץ מכמה מקרים שסעיף 49ג מונה. ולפי סעיף 49(ב), גם דירה של בן או בת הזוג, או של ילד שלכם שטרם מלאו לו 18 ושאינו נשוי, נחשבת לעניין הזה לדירה שלכם, אלא אם בן הזוג גר דרך קבע בנפרד. הדירה שאתם מוכרים עדיין נחשבת יחידה אם הדירה הנוספת "נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב־24 החודשים שקדמו למכירה", אם חלקכם בדירה הנוספת "אינו עולה על שליש", ובדירה שהתקבלה בירושה "אינו עולה על מחצית", או אם הדירה הנוספת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997. גם דירה שירשתם כולה לא נספרת, אם ירשתם אותה מבן הזוג, או מהורה, סבא או סבתא (שלכם או של בן הזוג), ולמוריש הייתה לפני מותו רק דירת מגורים אחת.

אם קניתם דירה חלופית לפני המכירה, הפטור תלוי בתאריכים: 24 החודשים נספרים מהקנייה. לכן את מועד החתימה על המכירה כדאי לתאם עם עורך הדין כבר כשאתם חותמים על הקנייה. איך אותם 24 חודשים משפיעים גם על מס הרכישה, פירטתי בפוסט על [מכירת דירה וקניית דירה חלופית](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9E%D7%95%D7%9B%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%95%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%97%D7%9C%D7%95%D7%A4%D7%99%D7%AA-%D7%9E%D7%94-%D7%A7%D7%95%D7%93%D7%9D/).

## איך מבקשים פטור ממס שבח במכירת דירה?

את הפטור צריך לבקש. לפי סעיף 49א(א), הוא ניתן למוכר "על פי בקשתו שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73". סעיף 73 מחייב אתכם למסור לרשות המסים, "בתוך 30 ימים מיום המכירה", הצהרה שמפרטת בין היתר את התמורה, את מועד הרכישה ואת הזכאות לפטור. את ההצהרה מגיש בדרך כלל עורך הדין שמלווה את העסקה. את 30 הימים סופרים מיום המכירה, ובעסקה רגילה זה יום החתימה על החוזה.

## איך מחשבים מס שבח כשאין פטור?

כשאין פטור, תשלמו מס על השבח, כלומר על הרווח מהמכירה. לפי סעיף 48א(ב)(1), יחיד משלם על השבח הריאלי מס בשיעור של עד 25%. לפני החישוב, סעיף 39 מתיר לכם לנכות הוצאות שהוצאתם לקניית הדירה ולמכירתה, ובהן הוצאות להשבחת הדירה מיום הקנייה ועד המכירה, שכר טרחת עורך דין בקנייה ובמכירה, ודמי תיווך בקנייה ובמכירה, עד 2% מהתמורה בכל אחת מהן.

לכן כדאי לשמור קבלות על עבודות שהשביחו את הדירה, על תיווך ועל עורך דין כבר מהיום שקניתם, גם אם אתם מצפים לפטור. אם בסוף לא תעמדו בתנאים, הקבלות האלה יכולות להקטין את השבח שעליו משלמים.

## מתי מקבלים פטור ממס שבח במכירת דירה?

כשזו הדירה היחידה שלכם, היא שימשה בעיקר למגורים, היא בבעלותכם לפחות 18 חודשים (בדירה שנקנתה על הנייר, מסיום הבנייה) ולא מכרתם בפטור כזה דירה אחרת בשנה וחצי האחרונות. עד התקרה, הפטור מלא. אם יש לכם עוד דירה, בדקו אם היא נכנסת לאחד המקרים של סעיף 49ג. ובכל מקרה, ודאו שהבקשה לפטור נכנסת להצהרה בתוך 30 יום. כשהתשובות האלה ברורות לפני שהדירה עולה למכירה, אתם יודעים מראש כמה יישאר לכם ביד.

![מיכאל מסטר](https://www.apartmentsashkelon.co.il/images/brand/michael-avatar.webp)

מיכאל מסטר, רימקס לכולם אשקלון

יש לכם שאלה על הנושא? אשמח לענות אישית, בלי התחייבות.

[052-878-2777](tel:+972528782777)

## קשור לנושא

- [דירות למכירה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/)
- [עוד מדריכים וטיפים בנדל״ן](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/)

## עוד כתבות שיעניינו אתכם

- [קניית מגרש באשקלון: תב"ע, היטל השבחה ומס רכישה](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%9E%D7%92%D7%A8%D7%A9-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/): לקריאה

- [מוכרים דירה וקונים דירה חלופית: מה עושים קודם?](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9E%D7%95%D7%9B%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%95%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%97%D7%9C%D7%95%D7%A4%D7%99%D7%AA-%D7%9E%D7%94-%D7%A7%D7%95%D7%93%D7%9D/): לקריאה

---

Source: https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9E%D7%A1-%D7%A9%D7%91%D7%97-%D7%91%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%9E%D7%AA%D7%99-%D7%9E%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%99%D7%9D-%D7%A4%D7%98%D7%95%D7%A8/