השקעה בנדל״ן

קניית דירה להשקעה – רעיון טוב או רע?

תקופת השכירות מסתיימת בקרוב ואתה אמור להחליט כמה כסף לדרוש בחוזה החדש. בעבר הרחוק כשהסתיימה תקופת השכירות הדייר עזב ולא היה קושי להסכים על סכום השכירות, אך לדעתך בשנים האחרונות המחירים רק עולים ואינך יודע מה לדרוש מהשוכר החדש. לפעמים הדייר מעוניין להמשיך בחוזה אך האופציה הסתיימה ואתה רוצה למקסם את ההשקעה שלך, אבל חושש שאולי הדיירים יסרבו להעלאה בשכר הדירה, אך אתה מעוניין שימשיכו לשכור.

אז מה עושים? איך תוכל לדרוש תוספת מהשוכר? וגם לשכנע אותו לקבל את הצעתך?

באותו זמן עולים השיקולים הבאים: השוכר גר בדירה תקופה ארוכה ולא היו שום הפתעות רעות ותמיד כל מה שסוכם התקיים ללא שום התחכמויות מיותרות ולכן הנך מעוניין שישאר, אבל החוזה הקודם נחתם מזמן והרי ידוע לשניכם שבמהלך תקופה זו היתה עליה בשכר הדירה, מה עושים? האם להזמין מתווך? שיעזור ולקבל חוות דעת מקצועית, אולי מספיק להתקשר לשניים שלושה משרדי תיווך לתאר את הדירה ולקבל מחיר סופי אמיתי, יש לכם אפשרות להסתכל בלוחות האינטרנט לראות את מחירי הדירות להשכרה ולקבל החלטה או אולי להתקשר למי שמחפש דירה להשכרה באזור, אפשר לפרסם את הדירה מבלי שיש לך כוונות אמיתיות להשכיר אותה למתעניינים בנכס, אפשרות נוספת בואו וניתן לשוכר להחליט כמה הוא מוכן לשלם, מה אתם חושבים? דמי שכירות הם תוצאה של ההשקעה, וכל משקיע שואף למקסם את התוצאה על השקעתו.

כיום המשקיעים אחראים לרכישות מאוד גדולות בשוק הנדל"ן ההערכות זהירות אומרות בין 15% ל-30%. נניח שמחר בבוקר תיאסר השקעה בדירות, מה יכול לקרות? קבלנים יבנו פחות התוצאה שנקבל פחות דירות להשכרה או אז תהיה תחרות על כל דירה להשכרה, לרוב שוכרי הדירות הם אלו שאין להם כסף לקנות דירה, והם ישלמו שכר דירה גבוה יותר. הרי המדינה הכבידה את נטל המיסוי על שכר הדירה למשקיעים, אז מחירי הדירות עלו קצת והתוצאה לבעלי הנכסים השתפרה בעוד קצת, תמיד כשיש היצע מוגבל המשקיעים מעלים מחירים.

קיים הבדל גדול בין משקיע בבורסה לבין אדם המשקיע בנכסים. בבורסה המחירים ירדו באם מספר המשקיעים לא יגדל, בשוק הנדל"ן לא המשקיעים צריכים להצטמצם אלא כמות השוכרים, ברגע שדירות להשכרה יעמדו ריקות או שהיצע הדירות להשכרה יגדל ולשוכרים תינתן האפשרות להתמקח על תנאי השכירות ועל שכר הדירה, אז השקעה בדירות להשכרה תהפוך ללא כדאית. אם כך יקרה, המשקיע יחפש אופציות אחרות קניית דירה אינה פעולה קלה בכלל וכשלמשקיע יתברר שאין אפשרויות השכרה הרי הוא יסוג מן העסקה, ומי שכבר קנה דירה לא יוכל למכור הרי אמרנו שאין קונים , מה כן המשכיר יעדיף לספוג מס חודשים ללא שוכר או מחיר מופחת עד שהביקושים יעלו שוב, כמובן שזה יבוא בעקבות גידול טבעי של האוכלוסייה.

משקיע בנדל"ן מתכנן מספר שנים קדימה , לא נכון לגבי משקיע לטווח קצר

מחירי הדיור עולים ועולים אפילו הממשלה מודאגת ומנסה למצוא פתרונות וכשהממשלה באמת רוצה היא תמצא, זה ייקח שנה שנתיים שלוש אבל יבוא שינוי מגמה גם הריביות הנמוכות לא ישארו כאן לנצח ואלה יהיו פקטור חשוב לליבוי האש. לכן העיתוי להשקעה הוא לא המתאים ביותר. זה לא אומר שאי אפשר למצוא השקעות טובות גם בנדל"ן אבל כמו בכל דבר המקצוען ימצא ולא החובבן. זה נכון גם בבורסה, גם שם דרך אגב ניתן למנף את עצמך ולהתאבד אפילו יותר בקלות. לכן אם החלטת נדל"ן לך על משהו קיים במחיר שמביא תשואה סבירה ובעלות יחסית לא גבוהה כך שאם תהיה ירידה היא לא תכאיב יותר מדי. אם הדירה עולה לכם 1 מיליון, תוסיפו עוד בערך 100 אלף למס רכישה, עו"ד ושאר הוצאות וזה בלי שהשקעתם בדברים כגון מיזוג / ריהוט וכו'. כלומר כמה תצטרכו בערך משכנתה?

למשקיע החדש

ראשית אני לא מציע ללכת על דירה חדשה כהשקעה מהטעם שזו השקעה גרועה בה עכשיו אתם נוטלים משכנתה, משלמים מס רכישה, ריביות והצמדה למדד תשומות הבניה. לעומת זאת הכנסות מהדירה תראו רק בעתיד הלא ברור. אם תהיה ירידת מחירים אתם מפסידים כאן כסף. כמו כן על הדירה החדשה תוכלו לקבל 50% משכנתה בלבד, עקב היותה דירה שניה ותצטרכו לקחת עוד הלוואה ע"ח הבית הקיים.

שנית אני לא מכיר הרבה דירות ששוות מיליון ומכניסות 4.5K שכירות. גם אם אכן תקבלו 4.5K זה עדיין נותן תוצאה ברוטו של 4.7% – ובניכוי כל עלויות המימון ומס הרכישה וכו' זו לא ממש מציאה גדולה. וגם את הכסף הזה תתחילו לראות רק בעוד 3 – 4 שנים במקרה הטוב.

עדיף לחפש דירה להשקעה בפריפריה באיזור ה-500K – עם מס רכישה ומשכנתה קטנים הרבה יותר. בהשקעה טובה אמורים להיות סיכונים נמוכים (קניה מקבלן כוללת שלל סיכונים שאין בדירת יד שניה), הכנסות גבוהות (ההכנסה מדירה זו נמוכה יחסית) ותזרים מזומנים שיתחיל מוקדם ככל האפשר ולא בעוד שנים. מומלץ ללמוד לחשב תשואה להשקעה ואז לרכוש דירה יד שניה.

זיכרו שהשיקולים לקניה לצורך השקעה שונים מאוד מהשיקולים של קניה למגורים.

בהצלחה!

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב pinterest
Pinterest

מעוניינים בנכס? יש לכם שאלה?

חייגו עכשיו: 052-878-2777
דילוג לתוכן