---
title: "קניית מגרש באשקלון: תב\"ע, היטל השבחה ומס רכישה"
description: "מחפשים מגרש באשקלון? לפני שחותמים בודקים את התב\"ע, את היטל ההשבחה ואת הפיתוח. ואחרי הקנייה ממהרים עם ההיתר: היתר בתוך 24 חודשים מחזיר שישית ממס הרכישה."
canonical: "https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%9E%D7%92%D7%A8%D7%A9-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/"
last-updated: "2026-10-25"
---

# קניית מגרש באשקלון: תב"ע, היטל השבחה ומס רכישה

> מחפשים מגרש באשקלון? לפני שחותמים בודקים את התב"ע, את היטל ההשבחה ואת הפיתוח. ואחרי הקנייה ממהרים עם ההיתר: היתר בתוך 24 חודשים מחזיר שישית ממס הרכישה.

קונים

מאת מיכאל מסטר · 25 באוקטובר 2026

![קניית מגרש באשקלון: תב"ע, היטל השבחה ומס רכישה](https://33lahkzcftk1h8j0.public.blob.vercel-storage.com/uploads/1792919224296-%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%9E%D7%92%D7%A8%D7%A9-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F-5xE3ar5WKSJfJv2sTWIZeDODGQVsPp.webp)

מי שמחפש מגרש באשקלון ובסביבה מחפש את הזכות לבנות עליו, ולכן הבדיקות הראשונות הן מה מותר לבנות על המגרש ומה כבר שולם עליו. מגרש שמיועד לבנייה מיידית, ושהפיתוח שלו כבר שולם, עובר את שתי הבדיקות האלה עוד לפני החתימה.

## מה מותר לבנות על מגרש באשקלון?

את התשובה נותנת התב"ע, התוכנית שחלה על המגרש. היא קובעת את ייעוד הקרקע, כמה מטרים מותר לבנות, כמה יחידות דיור ובאיזה מרחק מגבולות המגרש. זכויות הבנייה, הפיתוח והתב"ע הם שקובעים את הערך האמיתי של מגרש.

אדריכל שעובר על התוכנית לפני החתימה יודע לומר אם הבית שאתם רוצים נכנס בזכויות הבנייה ובגובה המותר. את הממ"ד מכניסים לחשבון הזה מההתחלה, כי לפי סעיף 14(ג) לחוק ההתגוננות האזרחית, היתר להקמת בית ניתן רק כשהבקשה כוללת מקלט או כשניתן פטור ממנו. ואת הזכויות במגרש עצמו בודקים בנסח טאבו, ובקרקע שרשומה ברשות מקרקעי ישראל באישור זכויות, כמו שהסברתי בפוסט על [בדיקות לפני קניית דירה יד שנייה](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%99%D7%93-%D7%A9%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94-%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/).

## כמה מס רכישה משלמים על מגרש?

על מגרש לא חלים השיעורים של דירת מגורים. לפי תקנה 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), במכירת זכות במקרקעין שאינם "בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים" משלמים 6% מהשווי. במגרש של 1,560,000 שקל, למשל, זה 93,600 שקל.

אותה תקנה קובעת גם החזר. אם יש למגרש תוכנית שמתירה לבנות עליו לפחות דירה אחת למגורים, ו"לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות", מקבלים בחזרה שישית ממס הרכישה. בדוגמה הזאת, 15,600 שקל. אם אתם קונים מגרש כדי לבנות עליו בית, כדאי להתחיל לתכנן את הבית ולהכין את הבקשה להיתר מיד אחרי הקנייה.

## מי משלם היטל השבחה על מגרש?

היטל השבחה חל כשתוכנית, הקלה או היתר לשימוש חורג העלו את שווי הקרקע, והוא מחצית מעליית השווי. לפי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, את ההיטל משלם בעל המקרקעין, ובקרקע שמוחכרת לדורות משלם החוכר. הוא משולם לכל המאוחר כשמממשים את הזכויות, למשל כשמוכרים את המגרש או כשמקבלים היתר בנייה שלא היה ניתן בלי התוכנית.

לפי סעיף 10(א), מכירה לא נרשמת בטאבו לפני שמוצגת תעודה מהוועדה המקומית שההיטל שולם או שניתנה ערובה לתשלומו. ולפי סעיף 10(ג), גם היתר בנייה יוצא רק באותו תנאי.

המכירה עצמה היא מימוש, ולכן את ההיטל על תוכניות שאושרו עד יום המכירה משלם המוכר, ועד שהוא מוסדר המגרש לא יירשם על שמכם. החוזה יכול להעביר את העלות אליכם, ואת הסעיף הזה קוראים עם עורך הדין. על תוכנית שתאושר אחרי שקניתם תשלמו אתם, לכל המאוחר כשתקבלו היתר שמנצל אותה או כשתמכרו.

עיריית אשקלון ממליצה לברר לפני כל עסקה אם חל על הנכס היטל השבחה. את הבדיקה כדאי לבקש מעורך הדין לפני החתימה, בוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבתחומה נמצא המגרש: מושב חלץ, למשל, שייך למועצה האזורית חוף אשקלון.

## מה זה אומר שהפיתוח במגרש כבר שולם?

לפי סעיף 145(ד)(1) לחוק התכנון והבנייה, היתר בנייה ניתן רק אחרי ששולמו האגרות וההיטלים שחלים על הנכס, או שניתנו ערבויות לתשלומם. בדרך כלל יש ביניהם היטלי פיתוח על התשתיות שמגיעות למגרש, כמו כבישים, מים וביוב. במגרש שהפיתוח שלו כבר שולם, החלק הזה כבר מאחוריכם.

## באיזה סדר בודקים מגרש לפני שקונים?

קודם התב"ע: אם הבית לא נכנס בזכויות הבנייה, אין טעם להמשיך. אחריה היטל ההשבחה והפיתוח, וכל שקל מהם שעוד לא שולם יכול להתווסף למחיר של המגרש. ואחרי החתימה, הבקשה להיתר: במגרש של 1,560,000 שקל, היתר בתוך 24 חודשים מחזיר 15,600 שקל ממס הרכישה. את המגרשים שאני משווק אפשר לראות בעמוד [מגרשים למכירה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%92%D7%A8%D7%A9%D7%99%D7%9D/).

![מיכאל מסטר](https://www.apartmentsashkelon.co.il/images/brand/michael-avatar.webp)

מיכאל מסטר, רימקס לכולם אשקלון

יש לכם שאלה על הנושא? אשמח לענות אישית, בלי התחייבות.

[052-878-2777](tel:+972528782777)

## קשור לנושא

- [דירות למכירה באשקלון](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/)
- [עוד מדריכים וטיפים בנדל״ן](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/)

## עוד כתבות שיעניינו אתכם

- [מוכרים דירה וקונים דירה חלופית: מה עושים קודם?](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%9E%D7%95%D7%9B%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%95%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%97%D7%9C%D7%95%D7%A4%D7%99%D7%AA-%D7%9E%D7%94-%D7%A7%D7%95%D7%93%D7%9D/): לקריאה

- [בית פרטי באשקלון: מה בודקים לפני שקונים?](https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%91%D7%99%D7%AA-%D7%A4%D7%A8%D7%98%D7%99-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%94-%D7%91%D7%95%D7%93%D7%A7%D7%99%D7%9D-%D7%9C%D7%A4%D7%A0%D7%99-%D7%A9%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D/): לקריאה

---

Source: https://www.apartmentsashkelon.co.il/%D7%9E%D7%99%D7%93%D7%A2-%D7%95%D7%98%D7%99%D7%A4%D7%99%D7%9D/%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%9E%D7%92%D7%A8%D7%A9-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F/