--- title: "Новая квартира в Ашкелоне: покупать у застройщика или вторичку в новом доме?" description: "Ищете новую квартиру в Ашкелоне? Когда вы покупаете у застройщика, закон защищает уплаченные вами деньги и то, что было обещано в спецификации. На..." canonical: "https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/stati/novaya-kvartira-v-ashkelone-pokupat-u-zastroyshchika-ili-vtorichku-v/" last-updated: "2026-10-14" --- # Новая квартира в Ашкелоне: покупать у застройщика или вторичку в новом доме? > Ищете новую квартиру в Ашкелоне? Когда вы покупаете у застройщика, закон защищает уплаченные вами деньги и то, что было обещано в спецификации. На... Покупателям Автор: Михаил Местер · 14 октября 2026 г. ![Новая квартира в Ашкелоне: покупать у застройщика или вторичку в новом доме?](https://33lahkzcftk1h8j0.public.blob.vercel-storage.com/uploads/1791964033928-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%97%D7%93%D7%A9%D7%94-%D7%91%D7%90%D7%A9%D7%A7%D7%9C%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%A7%D7%91%D7%9C%D7%9F-%D7%90%D7%95-%D7%99%D7%93-%D7%A9%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94-2uwiGN99Bx6uSJC6x0H6TDRwqLvJFk.webp) Тот, кто ищет новую квартиру в Ашкелоне, довольно быстро оказывается перед выбором: купить напрямую у застройщика, чаще всего когда дом ещё строится, или купить квартиру на вторичном рынке в доме, где уже живут. Разница между двумя путями сводится в основном к двум вещам: что можно увидеть до подписания договора и как защищены ваши деньги, пока вы не получите ключ. Коротко: когда вы покупаете у застройщика, закон защищает уплаченные вами деньги и то, что было обещано в спецификации, и даёт право на компенсацию, если сдача квартиры задерживается. Но обычно вы подписываете договор на квартиру, в которую пока нельзя въехать, и часть цены может быть привязана к индексу. Когда вы покупаете на вторичном рынке в новом доме, вы видите саму квартиру до подписания, а гарантия застройщика переходит к вам на оставшийся срок. ## Как защищены ваши деньги при покупке квартиры у застройщика? Покупатель у застройщика обычно платит несколькими платежами в ходе строительства, за квартиру, которой ещё нет. На эту ситуацию распространяется Закон о продаже (квартир) (гарантии инвестиций покупателей квартир). Согласно его статье 2, «продавец не получит от покупателя в счёт цены квартиры сумму, превышающую семь процентов от цены», если только он не обеспечил деньги одним из способов, которые перечисляет закон: банковской гарантией или гарантией другой организации, которую допускает закон, страховым полисом, ипотекой (машкантой) первой очереди в пользу покупателя, предупредительной записью о квартире или передачей права собственности на имя покупателя. Предупредительная запись и передача собственности обеспечивают деньги только тогда, когда на квартире нет залога, ареста или права третьей стороны, которые имеют приоритет перед ними. Прежде чем перевести застройщику платёж, с которым сумма перейдёт порог в семь процентов, убедитесь, что всё уплаченное вами до этого момента обеспечено одним из этих способов. Комиссии и расходы на обеспечение денег оплачивает продавец, согласно статье 3а того же закона. Если договор возлагает их на вас, покажите это адвокату. Когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке у того, кто в ней живёт, этот закон не действует: он касается того, кто построил квартиру или купил её у строителя, чтобы продать. В такой сделке главная защита — предупредительная запись, которую регистрируют в вашу пользу после подписания договора. ## Что проверять в спецификации новой квартиры от застройщика? Когда вы покупаете квартиру, которая ещё не построена, документ, определяющий, что вы получите, — это спецификация. Согласно статье 2 Закона о продаже (квартир), продавец прилагает её к договору уже при подписании, и «любое изменение спецификации требует подписи обеих сторон». Спецификация составляется по форме, утверждённой министром строительства и жилищного хозяйства, и продавец обязан заполнить в ней каждый пункт «подробно и точно» (статья 3(в)). Если переданная квартира отличается от того, что написано в спецификации, закон считает это несоответствием, за которое отвечает продавец (статья 4). Поэтому сохраните спецификацию: по ней проверяют квартиру при получении ключа. В спецификации есть и прейскурант «оцениваемых позиций»: позиций, от которых можно отказаться, добавить их или изменить их расположение. За позицию, от которой вы отказались, вы получите возврат по цене из спецификации, а за добавленную или перенесённую позицию заплатите по тому же прейскуранту. Уведомление о таком изменении подают до установки позиции и до срока, указанного в договоре. Согласно статье 3(д), этот срок не может наступить раньше чем через шесть месяцев после завершения фундамента дома, если только министр не установил иное приказом. Если вы планируете изменения в квартире, проверьте этот срок уже при подписании, и стоит пройтись по спецификации с адвокатом, который представляет ваши интересы. ## Что происходит, когда застройщик задерживает сдачу новой квартиры? Тот, кто живёт на съёмной квартире, пока новая не готова, платит за каждый месяц задержки. В договорах, подписанных с 7 июля 2022 года, статья 5а Закона о продаже (квартир) даёт право на компенсацию без необходимости доказывать ущерб, если квартира не передана через месяц после срока, указанного в договоре. Компенсация рассчитывается по арендной плате за похожую по размеру и расположению квартиру: с конца первого месяца до конца четвёртого вы получаете сумму, равную арендной плате, с пятого месяца по десятый в 1,25 раза больше, а с 11-го месяца и далее в 1,5 раза больше. Если в договоре установлена более высокая компенсация, вы получаете более высокую, а выплата приходится на конец каждого месяца. Закон не обязывает выплачивать компенсацию, когда задержка возникла только по вине покупателя или при исключительных обстоятельствах, определённых в статье 18(а) Закона о договорах (средства защиты при нарушении договора). Если до сдачи вы живёте на съёмной квартире, стоит подписать договор аренды, который можно продлить на несколько месяцев. При покупке на вторичном рынке эта статья не действует: срок передачи квартиры и компенсация за задержку определяются в договоре с продавцом, поэтому стоит убедиться вместе с адвокатом, что они в нём прописаны. ## Привязана ли цена новой квартиры от застройщика к индексу? Часть её может быть привязана, и стоит знать, какая, до подписания. В договорах, подписанных с 7 июля 2022 года, статья 5в Закона о продаже (квартир) устанавливает, что платёж за квартиру «не будет привязан ни к какому индексу», но позволяет сторонам договориться, «что до половины каждого платежа будет привязано к индексу затрат на строительство». 20% цены, которые выплачиваются при подписании или до любого другого платежа, не индексируются, и, как правило, индексация прекращается в срок сдачи, установленный в договоре. Когда вы составляете бюджет на квартиру от застройщика, учитывайте, что до половины каждого платежа, кроме первых 20% цены, может вырасти по индексу до срока сдачи, указанного в договоре. При покупке на вторичном рынке цена в договоре обычно и есть та цена, которую вы заплатите. ## Вторичка в новом доме: что важно проверить? Когда я писал этот пост, я продавал квартиру на вторичном рынке в новом доме: 3-комнатную квартиру с улучшенной отделкой на улице Маалот Ашер в Барнеа. В такой квартире дом уже стоит, вы видите саму квартиру до подписания, а ключ получаете в срок, согласованный с продавцом. Гарантия застройщика переходит и к тому, кто покупает квартиру у первых владельцев, на оставшийся срок. Периоды проверки и гарантии я подробно описал, когда писал о [проверках перед покупкой квартиры на вторичном рынке](https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/stati/proverki-pered-pokupkoy-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-v-ashkelone-chto/). В новом доме особенно важно выяснить, когда квартира была передана первым владельцам, потому что именно с этой даты отсчитываются эти периоды. Ещё одна вещь, которую стоит проверить в новом доме, — регистрация в Табу. Согласно статье 6б Закона о продаже (квартир), застройщик должен зарегистрировать дом как кондоминиум не позднее чем через год после регистрации раздела земельного участка или после передачи квартиры, в зависимости от того, что наступит позже, а права покупателя не позднее чем через шесть месяцев после регистрации кондоминиума или передачи квартиры, в зависимости от того, что наступит позже. Пока этого не произошло, права продавца указаны в списке правообладателей, который ведёт адвокат проекта, и проверяют их там. ## Так квартира от застройщика или вторичка в новом доме? Квартира от застройщика подходит тому, кто может подождать до сдачи и хочет сам выбрать часть позиций в квартире, при условии, что деньги обеспечены с того момента, как платежи превышают семь процентов цены, и что бюджет учитывает возможную индексацию. Если вам нужно скоро переехать или вы хотите видеть, что именно покупаете, вам больше подойдёт вторичка в новом доме, а гарантия застройщика продолжает действовать на неё, пока не закончатся периоды проверки и гарантии. Квартиры, которые я сейчас продаю, в том числе в новых домах, можно посмотреть на странице [квартир на продажу в Ашкелоне](https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/kvartiry-na-prodazhu-ashkelon/). ![Михаил Местер](https://www.apartmentsashkelon.co.il/images/brand/michael-avatar.webp) Михаил Местер, RE/MAX For All Ашкелон Есть вопрос по теме? С радостью отвечу лично, без обязательств. [052-878-2777](tel:+972528782777) ## По теме - [Квартиры на продажу в Ашкелоне](https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/kvartiry-na-prodazhu-ashkelon/) - [Ещё статьи и советы о недвижимости](https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/stati/) ## Вам может быть интересно - [Аренда квартиры в Ашкелоне: что проверить перед подписанием договора аренды?](https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/stati/arenda-kvartiry-v-ashkelone-chto-proverit-pered-podpisaniem-dogovora/): Читать - [Проверки перед покупкой квартиры на вторичном рынке в Ашкелоне: что проверять и в каком порядке?](https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/stati/proverki-pered-pokupkoy-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-v-ashkelone-chto/): Читать --- Source: https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/stati/novaya-kvartira-v-ashkelone-pokupat-u-zastroyshchika-ili-vtorichku-v/