--- title: "Продаёте квартиру и покупаете другую на замену: что делать сначала?" description: "Продаёте квартиру в Ашкелоне и покупаете другую? У каждого из вариантов есть свои плюсы, а закон даёт вам время: кто сначала покупает квартиру на..." canonical: "https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/stati/prodaete-kvartiru-i-pokupaete-druguyu-na-zamenu-chto-delat-snachala/" last-updated: "2026-10-21" --- # Продаёте квартиру и покупаете другую на замену: что делать сначала? > Продаёте квартиру в Ашкелоне и покупаете другую? У каждого из вариантов есть свои плюсы, а закон даёт вам время: кто сначала покупает квартиру на... Продавцам Автор: Михаил Местер · 21 октября 2026 г. ![Продаёте квартиру и покупаете другую на замену: что делать сначала?](https://33lahkzcftk1h8j0.public.blob.vercel-storage.com/uploads/1792562570562-%D7%9E%D7%95%D7%9B%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%95%D7%A7%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%9D-%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94-%D7%97%D7%9C%D7%95%D7%A4%D7%99%D7%AA-%D7%9E%D7%94-%D7%A7%D7%95%D7%93%D7%9D-bRAtSs0zZKDSXlEbkuiHDNTnwcAtTV.webp) Тот, кто продаёт квартиру в Ашкелоне, чтобы переехать в другую, быстро приходит к вопросу, что делать сначала: продать, а потом искать, или купить, а потом продать? Решает здесь то, за какой срок ваша квартира, скорее всего, продастся, и насколько вы гибки в бюджете и в дате переезда. В большинстве случаев в Ашкелоне квартира с правильной ценой и нормальным маркетингом продаётся за срок от трёх до шести месяцев, как я писал в статье о том, [сколько времени занимает продажа квартиры в Ашкелоне](https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/stati/skolko-vremeni-zanimaet-prodazha-kvartiry-v-ashkelone/). Если сначала покупать, закон даёт 24 месяца на продажу прежней квартиры, и обычно этого хватает. Проблема начинается, когда цена квартиры завышена и она остаётся на рынке. ## Что происходит с налогом на покупку (мас рехиша), если купить квартиру на замену до продажи? Владелец квартиры, который покупает ещё одну, обычно платит более высокий налог на покупку, по ставкам для дополнительной квартиры. Статья 9(в1в)(2)(б) Закона о налогообложении недвижимости (прирост капитала и покупка) делает исключение для тех, кто улучшает жильё: житель Израиля, который купил квартиру и «в течение 24 месяцев после покупки квартиры продал другую жилую квартиру, которая была его единственной квартирой до даты покупки квартиры», платит по ставкам для единственной квартиры. Если прежняя квартира не продана в этот срок, налог на покупку новой квартиры считается по ставкам для дополнительной квартиры. Для квартиры от застройщика отсчёт другой. Срок составляет «12 месяцев с даты, когда квартира, которую он купил, должна была быть передана в его владение по договору с застройщиком», а если передача задержалась по причинам, не зависящим от покупателя, 12 месяцев отсчитываются со дня, когда квартиру фактически передали. С точки зрения налога на покупку, если новую квартиру передадут только через два года, можно продолжать жить в нынешней квартире, пока не получите ключи, и продать её в течение 12 месяцев после передачи. О том, что ещё важно проверить при покупке у застройщика, я подробно писал в статье [новая квартира в Ашкелоне от застройщика или вторичное жильё](https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/stati/novaya-kvartira-v-ashkelone-pokupat-u-zastroyshchika-ili-vtorichku-v/). ## Можно ли продать прежнюю квартиру с освобождением от налога на прирост капитала (мас шевах) после покупки квартиры на замену? Обычное освобождение от налога на прирост капитала по статье 49б(2) того же закона даётся, когда продаваемая квартира является единственной квартирой продавца в Израиле, она принадлежит ему не меньше 18 месяцев и за предыдущие 18 месяцев он не продавал другую квартиру с таким освобождением. В период между покупкой и продажей у вас две квартиры, но статья 49в устанавливает, что продаваемая квартира всё равно считается единственной, если дополнительная квартира «была куплена на замену продаваемой квартиры в течение 24 месяцев, предшествовавших продаже». То есть и для того, чтобы продать прежнюю квартиру с освобождением от налога на прирост капитала, у вас есть 24 месяца с покупки новой квартиры. В статье 49в нет особого положения для покупки у застройщика, поэтому если вы планируете продавать только после передачи квартиры, проверьте с адвокатом, как в вашем случае считаются 24 месяца. У освобождения есть и другие условия, и пройтись по ним с ним стоит до подписания договора покупки, а не после. ## Сначала продать квартиру, а потом купить: когда это подходит? Если сначала продать, последующая покупка с точки зрения закона проще. В день, когда вы подпишете договор на новую квартиру, она будет вашей единственной квартирой, поэтому налог на покупку посчитают по ставкам для единственной квартиры без всяких условий по срокам (статья 9(в1в)(2)(а)). Банк тоже будет рассматривать сделку как покупку единственной квартиры, с потолком финансирования 75% от стоимости квартиры. Цена такого порядка в сроках. Дату передачи квартиры покупателю устанавливают в договоре продажи, и можно попросить у него более позднюю дату, например через несколько месяцев после подписания, чтобы у вас было время на поиски. Если к этому времени вы не найдёте квартиру, придётся снимать жильё на переходный период и заложить аренду в бюджет. ## Сначала купить квартиру на замену, а потом продать: когда это подходит? Если сначала купить, вы переезжаете один раз, из старой квартиры сразу в новую, без аренды посередине. Для банка это покупка квартиры на замену, и потолок ипотеки (машканта) по ней составляет 70% от стоимости квартиры, против 75% для единственной квартиры, как я подробно писал в статье о [проверках перед покупкой квартиры на вторичном рынке](https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/stati/proverki-pered-pokupkoy-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-v-ashkelone-chto/). Например, для квартиры за 1 600 000 ₪ необходимый собственный капитал растёт с 400 тысяч ₪ как минимум до 480 тысяч, и часть этой суммы должна прийти от продажи нынешней квартиры, которая ещё не продана. Поэтому такой порядок требует реалистичной оценки цены, которую вы получите за нынешнюю квартиру. Оценку делают по закрытым сделкам в районе, а не по запрашиваемым ценам, как я объяснял в статье [сколько стоит моя квартира в Ашкелоне](https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/stati/skolko-stoit-moya-kvartira-v-ashkelone-kak-pravilno-naznachit-tsenu/). ## Так продавать сначала или сначала покупать квартиру на замену? Сначала покупать подходит, когда у вашей квартиры правильная цена, в районе, где квартиры продаются в хорошем темпе, а бюджет не опирается на цену, которую вы ещё не получили. Когда деньги от продажи составляют большую часть оплаты новой квартиры или когда вы не уверены в цене, которую получите, лучше сначала продать и согласовать в договоре дату передачи, которая оставит время на поиски. ![Михаил Местер](https://www.apartmentsashkelon.co.il/images/brand/michael-avatar.webp) Михаил Местер, RE/MAX For All Ашкелон Есть вопрос по теме? С радостью отвечу лично, без обязательств. [052-878-2777](tel:+972528782777) ## По теме - [Квартиры на продажу в Ашкелоне](https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/kvartiry-na-prodazhu-ashkelon/) - [Ещё статьи и советы о недвижимости](https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/stati/) ## Вам может быть интересно - [Частный дом в Ашкелоне: что проверить перед покупкой?](https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/stati/chastnyy-dom-v-ashkelone-chto-proverit-pered-pokupkoy/): Читать - [У вас есть квартира для сдачи в аренду в Ашкелоне? У меня есть база хороших арендаторов](https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/stati/u-vas-est-kvartira-dlya-sdachi-v-arendu-v-ashkelone-u-menya-est-baza/): Читать --- Source: https://www.apartmentsashkelon.co.il/ru/stati/prodaete-kvartiru-i-pokupaete-druguyu-na-zamenu-chto-delat-snachala/